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60万元一个,广州郊区为何现“天价”车位

来源:www.021tong.com 编辑:上海在线 时间:2019-03-27
导读: 祈福新邨住宅区。(南方周末记者 敬奕步/图) 2019年春节后,广州市番禺区祈福新邨的业主们等来了一纸公告。公告称,广州市番禺区祈福新邨房地产有限公司(下称广州祈福)此前公布的调整住宅地下停车场停车位租金的事宜,现暂缓执行。 家住祈福新邨的王浩然

祈福新邨住宅区。(南方周末记者 敬奕步/图)

2019年春节后,广州市番禺区祈福新邨的业主们等来了一纸公告。公告称,广州市番禺区祈福新邨房地产有限公司(下称广州祈福)此前公布的调整住宅地下停车场停车位租金的事宜,现暂缓执行。

家住祈福新邨的王浩然舒了一口气,他被此事困扰多天,如今的结果,“是祈福业主取得的阶段性胜利”。但他也担心,这是广州祈福的缓兵之计,不排除日后随时重启天价车位。

20天前,王浩然所住小区以60万元的售价,出售小区约12平米大的车位。不久后,又将地下停车场的单个车位月租金,从400元上调到1000元。

这样的价格,虽然在广州市区不算贵,但在郊区称得上是“天价”。祈福车位售价与周边住宅的车位市场价格相差颇大。据中原地产网消息,祈福新邨附近另一楼盘金山谷花园领仕,一个面积15平米的车位,价格是30万。

突如其来的涨价

祈福新邨被誉为“中国第一邨”,占地面积7500亩,相当于7个故宫。据官网信息,祈福新邨自1991年开建至今,投入资金逾500亿元,建成并售出住宅超5万套,拥有20万常住居民。

祈福新邨并不是普通的生活社区,这里有配套的学校、医院、酒店、公寓、商场、公园、写字楼,甚至巴士站,俨然一座城中城。

2016年,王浩然在祈福新邨第二次置业。他告诉南方周末记者,购房前,销售人员从未提过买车位的事情,只说车位用于出租,且只租不售。

然而,2019年2月2日,广州祈福在都市活力花园、沙湾水城、辉煌台、晓峰园、名都阁等多个小区内张贴车位出售(出租)方案以及车位价格明细表。

王浩然所住小区内张贴的方案称,本次出售(出租)车位部分属于人民防空工程。价格明细表则列出了近四百条车位的编号、位置、面积等信息,这些车位均售价60万,其中包括了一百多个人防车位。一位广州祈福工作人员告诉南方周末记者,在活动期内,如果能一次性付款,40万就能买到。

上述车位涨价公告发出不到两周,另一张关于调整地下停车位租金的通知也来了。通知显示,从2019年3月1日起,祈福新邨各小区住宅地下停车场普通车位月租金由400元调整为800—1000元不等。但在2019-2023年间,租金仍有优惠。

上述工作人员告诉南方周末记者,此次出售的车位产权属于地产商,产权年限为50年。巧的是,若按50年年限、月租金1000元来收取停车费,总费用为60万,恰好等于车位售价。

在祈福新邨住了十几年,王浩然对这里很有感情。他尤其喜欢小区的游泳池,夏天常去游几个来回。但现在,这位老住户非常失望。多位祈福新邨业主亦向南方周末记者表示,可以接受车位月租涨价,“但是像它这样涨,太离谱了”。

控诉方很愤怒,被控诉方却觉得委屈。祈福集团一位高管告诉南方周末记者,2018年,祈福新邨已经以实收40万的价格卖了一批车位,没有人觉得不妥。如今民怨沸腾,她认为,是因为部分业主为了反对而反对,或是其他物业公司为了抢占市场,争夺物业管理权,故意要把事情闹大。

按照2018年10月1日起施行的《广州市停车场条例》,住宅车位涨价应经过双方协商。未按照住宅停车场议价规则的规定进行协商议价的,建设单位、停车场经营者不得制定、提高机动车停放服务收费标准。

条例还指出,违反规定且逾期不改正者,处以十万元以上五十万元以下罚款,并纳入本市公共信用信息管理系统。

稀少的共有车位

广州祈福感到委屈的根本原因在于,作为开发商,其拥有几乎所有车位的产权。

王浩然出示的《商品房预售合同》之附件五《前期物业服务合同》显示,小区车位分为三类,第一类是建筑区划内规划用于停放车辆的车位,包括地面车位、地下车库与人民防空工程车位在内,属于甲方广州祈福所有;第二类是占用业主共有道路或其他场地的车位,属于业主共有;第三类,是所有权或使用权由业主购置的车位。

广东法制盛邦律师事务所律师李大伟向南方周末记者指出了其中不妥之处。他告诉南方周末记者,车位第一类中的人防工程是为公众利益而设置的,所有权不属于开发商或业主的任何一方。人防工程闲置时规划出的车位可以使用,一般由物业公司经营出租,业主具有优先使用权。

另外,第一类车位中的地面车位属于谁也有待商榷。北京本录律师事务所律师尹利兵向南方周末记者表示,一般情况下,地面上的车位都属于业主共同所有,规划当中的车位,理论上也是业主优先使用。

一家闽系房地产公司高管告诉南方周末记者,在江浙地区,地面上的车位相当于公共停车位,外来人士也能停;能收停车费,但是不能卖。

至于第二类业主共有车位,王浩然告诉南方周末记者,小区的共有车位很少,以前小区没有临时停车位,来客车辆只能停路边,引得业主怨声载道,后来才划分了几个共有车位,但也只够临时停靠,根本不够业主使用。

当南方周末记者以业主身份咨询祈福新邨售楼部时,其工作人员证实了这个说法。她告诉南方周末记者,王浩然所住小区的车位基本上都属于地产公司。这似乎也成了她推销车位的最佳理由:“如果大部分业主都买了车位,而全体业主共有车位的数量又不够,那你只能排队等租了。”

至于为何急缺业主共有车位,上述祈福高管表示,祈福新邨内有二十多个小区,其中,旧区的大部分小区是低层楼房,有很多业主共有车位,且免费给业主提供停车。“每家每户有一个免费地面停车位,第二台车才收150块钱一个月。在广州,没有第二个小区有这个福利了。”这个说法得到了王浩然的认同。

至于祈福新区,祈福高管也坦言,大部分是高层建筑,而高层小区的车位都是地下车库的形式。

共有车位不能给开发商带来利益,也是高层住宅小区不愿规划共有车位的原因。尹利兵告诉南方周末记者,共有车位由业主委员行使所有权、收益权,使用共有车位收取的费用理论上归业主共同所有,不归物业公司或开发商处置。

再赚一波?

近年来,大城市频频出现天价车位。据信息时报报道,2017年,广州市某知名学位房小区就发出了天价车位租售通知,车位单价130万元,而该小区附近车位单价在60万至80万元。

2018年,南昌市某楼盘售卖地下车位,标准车位单价28万元,子母车位高达46万元,差不多等于购房首付。周围小区的车位仅需8万-13万。

祈福新邨推出的车位价,相比周边小区也算是天价了。这是车位紧缺导致的市场反应吗?

以祈福新邨名家阁小区为例,该小区的车位出售公告显示,该小区总户数8156户,车位共8270个;除去已售车位,还剩5349个。

据南方周末记者观察,名家阁的人流量相对于其他小区,并不算多。与名家阁步行距离1.5公里的祈福名都,由于建成时间更早,入住率更高。

一位在祈福名都、名家阁两处有分店的打印店工作人员告诉南方周末记者,其在名家阁的分店开了1年多,虽门面更大,但客流量不到祈福名都分店的1/5,几乎不赚钱。

王浩然也发觉,仅一年时间,名家阁就有不止5家门面店铺,因生意萧条而易主。

上述闽系房地产公司高管告诉南方周末记者,中高档住宅小区的单层地下车位,单个成本在15万左右。他认为,推出天价车位的地产公司,很可能手上没有别的项目,“靠库存的车位再赚一波钱。”

这个说法在广州市番禺区不动产登记中心工作人员处印证。根据他们的观察,他告诉南方周末记者,确有一些楼盘存在开发商捂盘,前几年捂着,说“只租不卖”,之后再抛出卖高价的情况。

2018年10月,祈福新邨房地产有限公司董事孟丽红在接受媒体采访时称,祈福新邨目前还剩下约600亩土地,预计还有5年的开发期,其产品包括住宅、商业和办公楼。这意味着,祈福新邨的地块已开发了92%。

据时代周报报道,2011年后,祈福集团的地产版图没有继续扩大,而是专注于教育及医疗行业,其在售项目集中于广州、佛山和肇庆。2006年,众多地产开发商攻城略地的时候,66岁的祈福集团董事长彭磷基却重返校园,到暨南大学深造医学。

2016年,为祈福新邨提供服务的祈福生活服务(03686.HK)在港挂牌。该公司主要提供物业管理服务、装修及设备装置服务及配套生活服务等。

其2018年中期报告显示,截至当年6月30日止六个月,公司收入1.86亿元,同比增加7.6%;集团纯利0.38亿元。同期内,另一家物业公司碧桂园服务(06098.HK)实现收入20.16亿元,同比增加42.5%,净利润4.8亿元。

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